קניית דירה ראשונה ב־2025: המדריך המלא – ממשכנתא עד טאבו
החלום לדירה – והמציאות החדשה
רכישת דירה ראשונה היא אחד הרגעים הכי מרגשים – וגם הכי מלחיצים – בחיים. עבור רוב הישראלים, מדובר בעסקה הכלכלית הכי גדולה שיבצעו אי פעם. אבל ב־2025, השוק שונה לגמרי ממה שהיה בעבר: הריביות השתנו, הדרישות מהבנקים הוקשחו, נוצרו חוקים חדשים כמו תיקון 118 לחוק המכר, והקבלנים לא ממהרים להוריד מחירים.
עם כל השינויים האלה, קניית דירה הפכה לתהליך מורכב שדורש ידע, תכנון והבנה של כל שלב – מההון העצמי, דרך המשכנתא ועד לטאבו. המדריך הזה נכתב במיוחד למי שעומד בפני קנייה ראשונה, ומרגיש מוצף.
בכתבה הזו נעבור שלב־אחר־שלב על כל מה שצריך לדעת – בשפה ברורה, בגובה העיניים, ובלי מונחים מבלבלים. החל מבחירת אזור מגורים, בדיקות מקדימות, קבלת מימון, ועד ההתנהלות מול קבלן או מוכר פרטי – כולל עדכוני חקיקה רלוונטיים לשנת 2025.
שימו לב: תוכן זה נועד לספק מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או פיננסי. בכל מקרה, יש להתייעץ עם גורם מקצועי מוסמך לפני קבלת החלטה.
פרק 1: להבין את השוק ב־2025 – לפני שמתחילים לחפש דירה
לפני שמתחילים לראות נכסים, חשוב להבין את התמונה הגדולה: מה קורה בשוק הנדל”ן בישראל ב־2025?
מחירי הדירות – יציבים, אך לא זולים
למרות התחזיות לירידות, המחירים נשארו ברוב האזורים יציבים. הפריפריה רואה עליות מתונות, ואזורי ביקוש כמו המרכז עדיין שומרים על רמות גבוהות. כדאי להכיר את מחירי הממוצע לפי אזור – ולבחון מה מתאים לתקציב שלך.
עליית הריבית – מה זה אומר לך?
מאז עליית הריבית בשנים האחרונות, ההחזר החודשי של משכנתאות עלה משמעותית. חשוב לתכנן נכון את ההחזר, ולבנות תמהיל שמתאים ליכולת ההכנסה שלך, כולל מרווח ביטחון לשינויים עתידיים.
שוק השכירות משפיע גם על הקנייה
מחירי השכירות שברו שיאים, ולכן רבים שוקלים לרכוש דירה למגורים כדי להימנע מתשלומי שכירות גבוהים. מצד שני – חלק מהמשקיעים חוזרים לשוק בגלל התשואה הגבוהה.
רגולציה חדשה – תיקון 118 לחוק המכר
אחד השינויים החשובים ב־2025 הוא תיקון 118 לחוק המכר, המחייב קבלנים להפקיד את כספי הרוכשים בנאמנות, ולא להשתמש בהם למימון הפרויקטים. המשמעות: יותר ביטחון לרוכשים – אך גם ייתכן שהדירות יתייקרו כדי לפצות על עלויות המימון.
פרק 2: איך מחשבים תקציב לקניית דירה ב־2025?
אחת הטעויות הנפוצות של רוכשי דירה ראשונה היא להתחיל לחפש נכסים – לפני שהם יודעים מה התקציב האמיתי שלהם. בשנת 2025, עם עלויות משתנות וריביות גבוהות יותר, חשוב במיוחד לתכנן תקציב מדויק שכולל את כל ההוצאות הצפויות, ולא רק את מחיר הדירה עצמה.
שלב 1: חישוב ההון העצמי
הבנקים דורשים לפחות 25% הון עצמי ממחיר הדירה לדירה ראשונה, ולפעמים אף יותר אם קיימים התחייבויות קודמות או דירוג אשראי נמוך.
דוגמה:
אם הדירה עולה 1.6 מיליון ש”ח – תצטרך הון עצמי של לפחות 400,000 ש”ח.
אבל זה לא נגמר כאן…
שלב 2: הוצאות נלוות לרכישה
מעבר להון העצמי, קיימות הוצאות רבות שצריך לקחת בחשבון:
שכר טרחה לעורך דין מקרקעין – לרוב סביב 0.5%-1% ממחיר הדירה.
שמאות למשכנתא – 2,000-3,000 ש”ח.
בדק בית או בדיקת מהנדס – 1,500-2,500 ש”ח.
מס רכישה – לרוכש דירה ראשונה בדרך כלל יש פטור חלקי או מלא, אך חשוב לבדוק.
ריהוט, מטבח, מיזוג או שיפוץ קל – לעיתים 50,000 ש”ח ומעלה.
עמלות משכנתא, פתיחת תיק, ביטוחים – עוד כמה אלפי שקלים.
שלב 3: הגדרת תקציב כולל
כדי להימנע מהפתעות, מומלץ להגדיר מראש את התקציב הכולל – כולל הוצאות נלוות.
טיפ:
קבע תקרה ברורה למחיר הדירה – כך שהוצאות הנלוות לא יפגעו ביכולת ההחזר שלך.
שלב 4: בניית תמהיל משכנתא מותאם
אם אינך מתכוון לממן את כל הדירה מההון העצמי, תזדקק למשכנתא. ב־2025 קיימות אפשרויות רבות לתמהילים, כולל מסלולים בריבית קבועה או משתנה, עם לוחות סילוקין גמישים.
פרק 3: שלב אחרי שלב – איך בוחרים אזור ונכס לדירה ראשונה?
בחירת הנכס הנכון היא לא רק עניין של תקציב – אלא גם של סגנון חיים, פוטנציאל עתידי, תחבורה, מוסדות חינוך, תעסוקה ועוד. בפרק הזה נעבור על השלבים והקריטריונים שיעזרו לך לקבל החלטה חכמה.
שלב 1: הגדרת סדרי עדיפויות
שאל את עצמך:
איפה אתה רוצה לגור? מרכז/פריפריה?
האם אתה צריך תחבורה ציבורית נגישה?
כמה חשוב לך מוסדות חינוך, פארקים או קניונים?
אתה מתכוון לגור שם שנים – או שהדירה תוחזק כהשקעה?
שלב 2: ניתוח אזורים מתאימים לתקציב
שימוש באתרים כמו מדלן, יד2 ו־GovMap יכול לעזור לך להשוות מחירים, לבדוק מגמות מחירים לאורך זמן ולראות תשתיות מתוכננות.
טיפ חשוב:
אם התקציב מוגבל, שקול אזור מתפתח שנמצא ליד מרכזים חזקים – למשל חריש, אור יהודה, בת ים, עפולה, או שכונות חדשות בראשל”צ, לוד ורמלה.
שלב 3: בדיקת תשתיות, תחבורה ומוסדות
לפני שאתה רוכש, מומלץ לבדוק:
האם קיימים קווי רכבת, תחבורה ציבורית יעילה?
האם צפויות תוכניות פיתוח או פינוי-בינוי?
האם יש תשתיות ביוב, מים, חשמל, סיבים אופטיים וכו’?
שלב 4: סקר שוק
השתדל לבקר בכמה שיותר נכסים. חשוב להשוות מחירים, להבין את רמות הביקוש – ולבדוק האם המחיר הגיוני ביחס לאזור.
פרק 4: קנייה מקבלן לעומת דירה יד שנייה – כל ההבדלים שכדאי להכיר (כולל תיקון 118 לחוק המכר)
בעת רכישת דירה ראשונה, אחת ההחלטות הקריטיות היא האם לקנות דירה חדשה מקבלן או לרכוש דירה יד שנייה. לכל אפשרות יתרונות, חסרונות, והשלכות כלכליות – במיוחד לאחר תיקון 118 לחוק המכר שנכנס לתוקפו.
דירה חדשה מקבלן – יתרונות וחסרונות
יתרונות:
חדשה לחלוטין: לא צריך שיפוץ, הכל חדש.
אחריות קבלן: במסגרת חוק המכר, יש אחריות לשנים רבות (בדק, ליקויים וכו’).
סטנדרטים מודרניים: חניה, מעלית, ממ”ד, בידוד וכו’.
חסרונות:
מחיר גבוה יותר לרוב.
המתנה ארוכה: לעיתים קונים “על הנייר” וממתינים שנתיים-שלוש.
תלות בקבלן ובקצב הבנייה.
מדד תשומות בנייה: תשלומים עתידיים עולים בהתאם למדד – לעיתים במאות שקלים לחודש.
מהו תיקון 118 לחוק המכר – ואיך הוא משפיע על הקונה?
תיקון 118 שנכנס לתוקפו ביולי 2022 נועד להגן על הרוכש. עיקריו:
הגבלת הצמדת התשלומים למדד תשומות הבנייה: רק 40% מהתשלום יוצמד למדד – השאר לפי קצב התקדמות הבנייה.
שקיפות מול הקונה: חובה להציג תחזית תשלומים צפויה.
חובת מסירת דירה עם טופס 4 (אכלוס) לפני התשלום המלא.
למה זה חשוב לך?
אם בעבר קונים היו מופתעים מתוספות של עשרות אלפי שקלים, היום החוק מקטין את הסיכון ומשפר את תזרים המזומנים של הקונה.
דירה יד שנייה – יתרונות וחסרונות
יתרונות:
כניסה מיידית: אין המתנה ארוכה.
גמישות במו”מ עם המוכר.
סביבה קיימת: אתה רואה את השכנים, התחבורה, המוסדות.
חסרונות:
מצב הדירה משתנה: ייתכן שתידרש השקעה בשיפוץ.
אין אחריות קבלן.
תהליך הבדיקה מורכב: צריך לבדוק רישום בטאבו, חריגות בנייה וכו’.
פרק 5: להבין משכנתא – שלב אחרי שלב
לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות ביותר שתעשו בחיים. מדובר בהתחייבות לטווח ארוך, שמצריכה הבנה טובה של התנאים, הסיכונים והאפשרויות שעומדות בפניכם.
שלב 1: הכנה ראשונית ובדיקת זכאות
לפני שאתם פונים לבנקים – עשו שיעורי בית:
חשבו את ההון העצמי שלכם – כמה כסף יש לכם לצורך הרכישה (מינימום 25% ממחיר הדירה).
בדקו זכאות למשכנתא במסלולי סיוע – כמו זכאות ממשרד השיכון, משכנתא ליוצאי צבא, משפחות חד הוריות ועוד.
העריכו את ההחזר החודשי שאתם מסוגלים לעמוד בו – כלל אצבע: עד 30% מההכנסה החודשית נטו.
שלב 2: פנייה לבנקים או ליועץ משכנתאות
אפשר לפנות לבד לבנקים, או להיעזר ביועץ משכנתאות (פרטי או מטעם הבנק). יועץ טוב יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
השוו בין ההצעות שתקבלו – לא רק לפי ריבית, אלא לפי תמהיל המשכנתא, שכולל:
מסלולים קבועים או משתנים
תקופות פירעון שונות
הצמדות למדד או לפריים
שלב 3: קבלת אישור עקרוני
האישור העקרוני הוא מסמך מהבנק שמאשר לכם, באופן עקרוני, לקבל משכנתא לפי תנאים מסוימים. זהו שלב קריטי, שכן רק לאחר קבלתו תוכלו לחתום על חוזה רכישה בביטחון.
שלב 4: איסוף מסמכים נדרשים
תידרשו להציג בין היתר:
תלושי שכר/דו”חות מס
אישורי חשבון בנק
חוזה רכישת הדירה
שמאות על הנכס
שלב 5: חתימה על הסכם המשכנתא
לאחר אישור סופי – תחתמו מול הבנק על הסכם המשכנתא. שימו לב לפרטים כמו קנסות פירעון מוקדם, תנאי ריבית משתנה, ועוד.
שלב 6: העברת כספים ורישום בטאבו
לאחר השלמת כל שלבי ההתחייבות – הבנק יעביר את כספי ההלוואה למוכר, ויבוצע רישום משכנתא על הנכס.
פרק 6: משא ומתן עם קבלן – טיפים חשובים שיכולים לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים
רכישת דירה מקבלן היא תהליך שונה מרכישת דירה יד שנייה – ולמשא ומתן מול הקבלן יש חוקים וכלים משלו. הנה מדריך קצר שיעזור לכם לנהל את המו״מ בצורה חכמה:
1. הבינו את עמדת הכוח שלכם
קבלנים רוצים למכור – במיוחד בתקופות של האטה בשוק. אם אתם מוכנים לרכוש דירה בשלב מוקדם של הפרויקט (ולפעמים גם בשלבים הסופיים), ייתכן שתיהנו מיכולת מיקוח משמעותית יותר.
2. המשא ומתן הוא לא רק על המחיר
אל תתמקדו רק במחיר למ”ר – יש עוד הרבה סעיפים שאפשר למקסם:
שדרוגים ללא תוספת תשלום (מטבח, כלים סניטריים, ריצוף)
חניה נוספת
מחסן
דחיית תשלומים
הוספת תנאים בהסכם שיטיבו אתכם
3. קבלו הצעות מקבלנים מתחרים
אם יש פרויקטים דומים באזור – קבלו מהם הצעות והשוו. תוכלו להשתמש בכך ככלי מיקוח מול הקבלן שאתם שוקלים לרכוש ממנו.
4. קראו בעיון את החוזה – או היעזרו בעורך דין
אל תחתמו על חוזה רכישה בלי ליווי משפטי. עורך דין המתמחה במקרקעין ידע להבחין בין סעיפים בעייתיים, לוודא שהתשלומים תואמים את חוק המכר, ויוודא שההתחייבויות של הקבלן כתובות באופן ברור.
5. הכירו את זכויותיכם על פי חוק
לדוגמה, חוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן לצרף מפרט טכני, לו”ז מסירה, ערבויות כספיות ועוד. מאז תיקון 118 לחוק, חלו שינויים לטובת הרוכש (בהם הגדלת פיצוי על איחור במסירה, הקשחת דרישות לדיווח מחירים, ועוד).
פרק 7: טאבו ורישום זכויות – איך הופכים את הדירה באמת לשלך?
רכשתם את הדירה, שילמתם את כל התשלומים – אבל זה עדיין לא הסוף. כדי להיות בעלי הדירה באופן רשמי, צריך לרשום אותה על שמכם בטאבו (רשם המקרקעין). זהו השלב הסופי והחשוב בתהליך רכישת דירה.
מה זה בעצם “טאבו”?
“טאבו” הוא הכינוי לרישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין. זהו מסמך משפטי רשמי שמעיד על בעלות על הנכס, בדיוק כמו תעודת זהות של הדירה.
תהליך הרישום – מתי ואיך זה קורה?
רכישת דירה חדשה מקבלן:
ברוב המקרים, הדירה נרשמת תחילה כחלק מ”בית משותף לא מוסדר”.
הקבלן מחויב לרשום את הדירה בטאבו לאחר סיום הבנייה.
לעיתים זה מתעכב, ולכן חשוב לבדוק שהקבלן נותן התחייבות לרישום תוך פרק זמן קבוע מראש.
רכישת דירה יד שנייה:
הרישום מתבצע על ידי עורך הדין שלכם לאחר חתימה על הסכם מכר והעברת התשלום.
יש להגיש מסמכים כמו שטרי מכר, אישורי תשלום מסים (רכישה, שבח), ואישור עירייה על העדר חובות.
מה חשוב לבדוק לפני רישום?
שאין עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה על הנכס.
שהמוכר באמת רשום כבעלים החוקיים.
שההסכם כולל התחייבות לרישום בזמן סביר.
מה קורה אם הדירה לא נרשמת בטאבו?
זהו מצב בעייתי – הדירה נחשבת כ”לא מוסדרת”, ויהיה קשה יותר למכור אותה בעתיד או לקבל עליה משכנתא. לכן, אל תוותרו על מעקב צמוד אחר נושא הרישום, וודאו שהכל מתבצע לפי החוק.
סיכום: הדרך לדירה ראשונה בישראל – מסובכת, אבל אפשרית
קניית דירה ראשונה בישראל ב־2025 היא תהליך מורכב – אבל כזה שאפשר לצלוח בהצלחה עם הבנה נכונה, תכנון מראש, וליווי מקצועי לאורך כל הדרך.
מה למדנו בכתבה?
הכנה מוקדמת היא קריטית – בדקו את התקציב, הבינו את היכולת הכלכלית שלכם, ואל תתחייבו לפני שאתם בטוחים בנתונים.
משכנתא זו לא מילה גסה – אבל כדאי להבין מה המשמעות של הריביות, המסלולים, ההחזרים והאחוזים כדי לא “להיתקע” עם תשלומים לא ריאליים.
הבדלים בין דירה חדשה ליד שנייה – הם מהותיים, במיוחד בהקשר של חוק המכר ותיקון 118, ואסור להקל בהם ראש.
מיקוח עם קבלנים – הוא לא רק אפשרי, אלא גם מתבקש – במיוחד אם אתם יודעים מה לשאול, אילו סעיפים חשובים בחוזה, ואיפה יש גמישות.
רישום בטאבו – הוא החותם הסופי על כך שהנכס באמת שלכם.
אם יש מסר אחד לקחת מהכתבה הזו, הוא שרכישת דירה היא פרויקט לכל דבר – כזה שדורש תכנון, סבלנות, ולפעמים גם עזרה מאנשי מקצוע.
הבהרה חשובה
תוכן זה אינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או נדל”ני. כל פעולה בתחום הנדל”ן מחייבת בירור עצמאי והתייעצות עם אנשי מקצוע מוסמכים.
Other Articles
